כך עשוי השינוי להשפיע על חלוקת החבות בעסקאות נדל״ן
צוות בין-משרדי שבחן את הוראות חוק התכנון והבנייה בעניין היטל השבחה פרסם לאחרונה המלצות לשינויים ממוקדים במנגנון החיוב, בין היתר ביחס לזכויות מותנות, לתכניות כלליות ולתכניות מתאר שלא ניתן להוציא מכוחן היתר בנייה.
אם ההמלצות יעוגנו בחקיקה, במקרים אלה אירוע המס עשוי להידחות לשלב שבו הזכויות מתגבשות במסגרת הליך הרישוי או עם אישורה של תכנית מפורטת, ולא כבר במועד אישור התכנית המקורית. מעבר לשינוי בדיני ההיטל, מדובר במהלך שעשוי להשפיע באופן ישיר על תמחור מקרקעין, על חלוקת החבות בין מוכר לרוכש ועל ניסוח הסכמי מכר.
האתגרים שמייצר מנגנון היטל ההשבחה הקיים
היטל השבחה נועד למסות את עליית שווי המקרקעין שנוצרה עקב פעולה תכנונית. ככלל, ההשבחה מתגבשת עם אישור התכנית, בעוד שהתשלום נגבה במועד מימוש זכויות, למשל בעת מכירת המקרקעין או קבלת היתר בנייה.
הקושי מתעורר כאשר תכנית מגדילה לכאורה את אפשרויות הבנייה, אך אינה מקנה זכויות ודאיות. לעיתים מימוש הזכויות כפוף לשיקול דעת נוסף של מוסד התכנון, לבדיקות תכנוניות או תשתיתיות, או להליך רישוי שבו נקבע היקף הבנייה בפועל. במצב כזה נדרש להעריך כבר במועד אישור התכנית זכויות שטרם התגבשו, ולעיתים אף אינן ניתנות למימוש. הדבר יוצר מחלוקות שמאיות ומשפטיות, מאריך הליכים ומקשה לדעת מראש מה תהיה עלות העסקה.
זכויות מותנות ותכניות כלליות: דחיית החיוב לשלב הרישוי
לפי ההמלצות, כאשר תכנית כוללת זכויות מותנות, שמימושן מחייב הפעלת שיקול דעת תכנוני נוסף של מוסד תכנון שאינו רשות רישוי במסגרת הליך הרישוי, אירוע המס יידחה למועד שבו מתקבלת ההחלטה המאשרת את מימוש הזכויות והופכת אותן לזכויות מוקנות.
הסדר דומה מוצע לגבי תכניות כלליות החלות על שטחים נרחבים ומאפשרות הוצאת היתר מכוחן, כגון תכניות גגות או מרתפים. לגבי תכניות אלה מוצע כי החבות תתגבש רק במועד מתן ההיתר, גם כאשר הזכויות מכוח התכנית מוקנות ואינן מחייבות הפעלת שיקול דעת נוסף בשלב ההיתר.
הרעיון הוא להתאים בין מועד החיוב לבין המועד שבו ניתן לדעת כיצד הזכויות התכנוניות מתממשות ביחס למקרקעין המסוימים. בכך מבקשות ההמלצות להימנע מחיוב בשלב שבו הזכויות טרם התגבשו או שבו עדיין לא ניתן לדעת אם וכיצד תכנית כללית תחול בפועל על המקרקעין.
תכניות מתאר שאינן מאפשרות הוצאת היתר – דחיית החיוב עד לתכנון מפורט
הצוות מציע כי אישור תכנית מתארית שלא ניתן להוציא מכוחה היתר בנייה לא ייחשב כשלעצמו לאירוע מס. החיוב ייבחן רק לאחר אישורה של תכנית מפורטת המקנה זכויות בנייה קונקרטיות. ההצעה תחול גם על תכניות מתאר ארציות או מחוזיות שאינן מאפשרות הוצאת היתר מכוחן.
לצד דחיית החיוב, מוצע כי בעת אישור התכנית המפורטת יחושב שווי המקרקעין במצב הקודם בהתעלם מתכנית המתאר שקדמה לה. המשמעות היא שההמלצה אינה מבקשת לפטור מהיטל את עליית הערך שנוצרה בעקבות התכנית המתארית, אלא לדחות את החיוב עד להשלמת ההליך התכנוני ולהתגבשותן של זכויות ממשיות. בדרך זו מבקש הצוות להביא לכך שבמועד אישור התכנית המפורטת יובא בחשבון מלוא השינוי התכנוני שהוביל להתגבשות הזכויות.
כיצד השינוי עשוי להשפיע על עסקאות
חלוקת החבות בין הצדדים. הסכמי מכר נוהגים להבחין בין היטל בגין תכניות שאושרו עד חתימת ההסכם לבין חיובים הנובעים מתכניות עתידיות או מהיתר שמבקש הרוכש. אם אירוע המס יידחה למועד ההיתר, החלוקה המקובלת לא תמיד תיתן מענה ברור. תכנית שאושרה בתקופת הבעלות של המוכר עשויה ליצור חיוב רק לאחר השלמת העסקה, כאשר הרוכש מגיש בקשה להיתר.
תמחור העסקה. דחיית החיוב אינה מבטלת אותו. רוכש שיישא בהיטל בעתיד יבקש להביא את החשיפה בחשבון במחיר, במיוחד כאשר קיימת תכנית כללית או מתארית המגדילה את פוטנציאל הבנייה. גם המוכר יידרש להבין אם המחיר שהוא מקבל כולל את מלוא הפוטנציאל התכנוני או משקף הפחתה בגין החבות העתידית.
בדיקות הנאותות. לא יהיה די בבדיקה אם קיימת שומת היטל השבחה או אם התקבלה דרישת תשלום. יהיה צורך למפות את מקורן של זכויות הבנייה, להבחין בין זכויות מוקנות לזכויות הכפופות לשיקול דעת, ולבדוק אילו תכניות עשויות להבשיל לחיוב רק בשלב הרישוי.
מנגנוני הגנה חוזיים. בעסקאות שבהן קיים פער בין מועד אישור התכנית למועד ההיתר, יהיה מקום לקבוע במפורש מי יישא בחיוב העתידי, כיצד יטופל חיוב שמקורו בכמה תכניות, מי ינהל הליכי שומה וערר, ומה תהיה חובת שיתוף הפעולה של הצדדים לאחר השלמת העסקה. במקרים מתאימים ניתן לשקול גם מנגנון התאמת תמורה או השארת סכום בנאמנות.
מה מעמדן של ההמלצות?
בשלב זה מדובר בהמלצות מקצועיות הטעונות תיקוני חקיקה. עד להשלמת הליך החקיקה ממשיכות לחול הוראות הדין הקיים וההלכות שנקבעו בפסיקה. גם אם ההמלצות יקודמו, יהיה צורך לבחון את נוסח החוק הסופי, את הוראות המעבר ואת תחולתו על תכניות, עסקאות והליכי שומה שכבר החלו.
מבט קדימה
הכיוון שמציע הצוות מבקש ליצור התאמה טובה יותר בין החיוב בהיטל השבחה לבין השלב שבו הזכויות התכנוניות הופכות מזכות אפשרית לזכות שניתן לממש. הוא עשוי להגביר את הוודאות בשלב השומה, אך גם לשנות את זהות הצד שנושא בפועל בהיטל ואת האופן שבו מתמחרים סיכון תכנוני בעסקה.
כבר כעת, בעסקאות הנוגעות למקרקעין שעליהם חלות תכניות כלליות, זכויות מותנות או תכניות מתאר שאינן מאפשרות הוצאת היתר, יש מקום לבחון אם סעיף סטנדרטי בעניין היטל השבחה נותן מענה מספק. ככל שההמלצות יעוגנו בחקיקה, יהיה צורך להתאים את מנגנוני חלוקת החבות בהסכם גם לתרחיש שבו החיוב מתגבש רק לאחר העברת הזכויות במקרקעין.
לדוח המלא של הוועדה, לחצו כאן.
סקירה זו כוללת מידע תמציתי בלבד, הנמסר למטרות אינפורמטיביות. אין במידע האמור כדי להוות חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי עם עורך דין נדל"ן ואין להסתמך עליו ככזה.