לאחרונה דן בית המשפט העליון בערעור בנושא היקף חובת הגילוי המוטלת על קבלן או יזם המוכרים דירה "על הנייר" (ע"א 2274/21 נטע מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ).
במסגרת פסק הדין, קבע בית המשפט העליון כי הקבלנים, שמכרו למערערת דירה "על הנייר", הפרו את חובת תום-הלב במשא ומתן, שהייתה מוטלת עליהם מכוח סעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי), על ידי כך שלא קיימו את חובת הגילוי המוגברת כלפי רוכשת הדירה, ולא גילו לה מיוזמתם מידע על חסימת הנוף הנשקף מהדירה על ידי מבנה.
פרטי המקרה
המערערת, רוכשת הדירה ("הרוכשת"), רכשה אותה, בטרם הקמתה, "על הנייר" ("הדירה"). במועד כריתתו של הסכם המכר טרם החלה בניית הפרויקט ואף טרם ניתן לו היתר בניה.
כדרכן של עסקאות מסוג זה, לא היה באפשרותה של המערערת להתרשם באופן בלתי אמצעי מהדירה, והיא נאלצה לדמיין את הדירה בעזרת המצגים שהוצגו לה על ידי קבלני הפרויקט ("הקבלנים").
בין יתר המסמכים שנמסרו למערערת, הועברו לעיונה תמונות הדמיה של הפרויקט בהן נראה המבנה בסמיכות רבה מאוד למיקום המשוער של מבנה נוסף ("המבנה הנוסף"), אולם לא ניתן היה לראות אם המבנה הנוסף חוסם את הנוף הנשקף מהדירה.
בטרם נחתם הסכם המכר, הוגשו על ידי הקבלנים בקשות להיתרי בניה מבנה הפרויקט והמבנה הנוסף, כאשר מהבקשות להיתרי בניה כאמור עולה באופן ברור שהמבנה הנוסף יחסום את הנוף מהדירה. הבקשה להיתר בניה כאמור לא הוצגה לרוכשת על ידי הקבלנים ולא צורפה להסכם המכר.
במהלך בניית הפרויקט והמבנה הנוסף, ביקרה הרוכשת באתר הפרויקט ובביקורה כאמור ראתה שהמבנה הנוסף חוסם באופן ממשי את חזית דירתה. באין פתרון מוסכם לבעיית החסימה, הגישה הרוכשת לבית המשפט המחוזי תביעה נגד הקבלנים, בטענה למצג שווא במשא ומתן.
בית משפט המחוזי החליט לדחות את תביעת הרוכשת, בנימוק שלביסוס תביעתה הציגה רק את עדותה שלה שלא נתמכה בראיות חיצוניות.
החלטת בית המשפט
בפסק דינו, קבע בית המשפט העליון כי הקבלנים הפרו את חובת הגילוי המוגברת שהם חבו לרוכשת, כמי שמכרו לה דירה "על הנייר", כחלק מחובתם הכללית לנהוג עם הרוכשת ועם כלל רוכשי הדירות בפרויקט "בתום לב ובדרך מקובלת" כנדרש בסעיף 12(א) לחוק החוזים.
חובת גילוי זו מוסיפה על חובות הגילוי שמוכר דירה חב לרוכש דירה לפי חוק המכר (דירות). ההפרה באה לידי ביטוי בהיעדר גילוי נאות ביחס לחסימת הדירה, כך שהרוכשת רכשה את דירתה ללא מודעות לחסימת הנוף. בגין הפרת חובת הגילוי חייבים הקבלנים לשלם לרוכשת פיצויים בעד הנזק שנגרם לה עקב המשא ומתן, כאמור בסעיף 12(ב) לחוק החוזים.
בית המשפט הדגיש בפסק דינו כי בנסיבות של רכישת דירה "על הנייר" מחובתו של מוכר הדירה – חברה קבלנית או יזם מקרקעין, לדאוג לכך שהמידע אותו מקבל רוכש הדירה יכיל את כל הפרטים הרלבנטיים לרכישה בשפה ברורה ונגישה; קרי: את כל המידע הנחוץ לרוכש דירה סביר כדי להחליט באופן מושכל אם ברצונו לרכוש את הדירה אם לאו, ומה המחיר הראוי מבחינתו לשלם עבור אותה דירה.
חובה זו כאמור גם מהווה חלק מחובתו הכללית של מוכר הדירה שלא להטעות את הרוכש ולהתנהל מולו, בשלב המשא ומתן לקראת הסכם הרכישה, בתום לב ובדרך מקובלת.
לנוסח מלא של פסק הדין, לחץ כאן.
סקירה זו כוללת מידע תמציתי בלבד שנמסר רק למטרות אינפורמטיביות. המידע כאמור אינו מהווה חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו.