ההתפתחות המואצת של תחום הבינה המלאכותית מגדילה את הביקוש לתשתיות מחשוב ולחוות שרתים המסוגלות לספק את כוח העיבוד הנדרש להפעלת מערכות אלה. לצד ההיבט הטכנולוגי, הקמת חוות שרתים היא פרויקט נדל"ן ותשתיות מורכב, המחייב קרקע מתאימה, הליכי תכנון ורישוי וזמינות של הספקי חשמל משמעותיים.

על רקע זה מקודמת בימים אלה הצעת חוק שנועדה לאפשר קידום חוות שרתים מסוימות במסלול התכנון של הוועדה לתשתיות לאומיות ("הוות"ל").

הצעת החוק פורסמה בחודש מאי 2026 כהצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 168), התשפ"ו-2026, ובהמשך אושרה על ידי ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לקריאה שנייה ושלישית, בנוסח מעודכן המונח על שולחן הכנסת כהצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 169 – הוראת שעה), התשפ"ו-2026 ("הצעת החוק").

הצעת החוק היא חלק ממהלך ממשלתי רחב יותר לקידום הקמת חוות שרתים בישראל, על רקע הגידול בביקוש לכוח מחשוב מתקדם והרצון להרחיב את תשתיות המחשוב הנדרשות לפיתוח וליישום מערכות בינה מלאכותית בישראל.

המסלול התכנוני החדש

הצעת החוק מבקשת להוסיף לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, הגדרה של "חוות שרתים המיועדת לשימושי בינה מלאכותית". לפי הנוסח שאושר בוועדה, מדובר במתקן המיועד לעיבוד נתונים, המכיל יחידות עיבוד מתקדמות הנדרשות לשימושי בינה מלאכותית, כאשר הספק צריכת החשמל עבור כוח העיבוד הנדרש ליחידות אלה הוא לפחות 50 מגה-ואט.

החידוש המרכזי הוא הכללת חוות שרתים העומדת בתנאים אלה בהגדרת "תשתיות לאומיות". כתוצאה מכך ניתן יהיה, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק, לקדם תוכנית להקמתה באמצעות הוות"ל, ואף להסמיך גוף פרטי להכין את התוכנית ולהגישה לוות"ל.

מדובר בשינוי משמעותי מבחינה תכנונית. הוות"ל היא מוסד תכנון בעל ראייה ארצית, שנועד לקדם תוכניות לתשתיות בעלות חשיבות לאומית. האפשרות לקדם חוות שרתים במסלול זה יוצרת עבור פרויקטים העומדים בתנאי החוק מסלול תכנוני ייעודי ומרוכז. עם זאת, המסלול המוצע מוגבל, ולפי הנוסח שאושר בוועדה לא ניתן יהיה להגיש לוות"ל יותר מעשר תוכניות לחוות שרתים כאמור בשנה קלנדרית.

בנוסף, נקבעו מגבלות מיוחדות ביחס למחוזות תל אביב והמרכז. בין היתר, מספר התוכניות שיוגשו בשני מחוזות אלה יחד לא יעלה על חמש בשנה, וכן נקבעו מגבלות ביחס למאפייני השטח שבו ניתן יהיה לקדם תוכניות כאמור. ביחס לתוכניות מחוץ למחוזות תל אביב והמרכז נקבעה עדיפות לתוכניות בשטחים המיועדים לפיתוח, לבינוי או לתשתיות, או בצמידות לשטחים אלה.

הסדרים אלה משקפים ניסיון לנתב את הקמת חוות השרתים גם בהתאם לשיקולים תכנוניים וגאוגרפיים, ולא רק בהתאם לזמינות הקרקע מבחינת היזם.

זמינות החשמל כחלק מבדיקת היתכנות הפרויקט

אחד המאפיינים המרכזיים של חוות שרתים הוא צריכת החשמל הגבוהה הנדרשת להפעלתן. לפיכך, היתכנותו של פרויקט מסוג זה תלויה לא רק במצב התכנוני של הקרקע, אלא גם באפשרות לקבל את הספק החשמל הנדרש ובמועד שבו ניתן יהיה לחבר את הפרויקט לרשת.

הצעת החוק עצמה מכירה בכך. במסגרת ההחלטה אם להסמיך גוף פרטי להכין ולהגיש תוכנית לחוות שרתים נדרש להביא בחשבון, בין היתר, את צורכי משק החשמל, קידום ההתייעלות האנרגטית והשימוש באנרגיות מתחדשות, וכן את תרומת הפרויקט לפיתוח וליישום שימושי בינה מלאכותית במשק הישראלי.

הסוגיה מקבלת ביטוי גם מחוץ לדיני התכנון והבנייה. בחודש יוני 2026 פרסמה רשות החשמל לשימוע הצעה להסדרת חיבורם לרשת ההולכה של צרכנים המבקשים חיבור בהיקף של 50 מגה-וולט-אמפר ומעלה, הסדרה הרלוונטית, בין היתר, לפרויקטים עתירי חשמל כגון חוות שרתים.

מכאן שבחינת קרקע לצורך הקמת חוות שרתים אינה יכולה להתבסס רק על ייעודה התכנוני, שטחה, זכויות הבנייה או מיקומה. היכולת לקבל את הספק החשמל הדרוש לפרויקט, מועד החיבור האפשרי וההשקעות הנדרשות לצורך החיבור עשויים להיות גורמים מכריעים בהיתכנות הפרויקט ובשווי הכלכלי של המקרקעין.

השלכות על בדיקת הנאותות ומבנה העסקה

בעסקה לרכישה או לשכירות של מקרקעין המיועדים להקמת חוות שרתים, בדיקת הנאותות אינה יכולה להסתפק בבדיקת הזכויות במקרקעין והמצב התכנוני הקיים. יש לבחון בשלב מוקדם גם את האפשרות לקדם את השימוש המבוקש, את התאמת האתר למסלול הוות"ל, מגבלות סביבתיות ותשתיתיות ואת האפשרות לקבל את החיבור והספק החשמל הנדרשים.

גם למיקום הגאוגרפי עשויה להיות משמעות נוספת. ההבחנה שנקבעה בהצעת החוק בין מחוזות תל אביב והמרכז לבין יתר הארץ עשויה להשפיע על האפשרות לקדם תוכנית במסלול החדש ובהתאם גם על התאמתם של אתרים שונים לפרויקט.

בהסכמי רכישה, שכירות או אופציה ביחס לקרקע המיועדת לחוות שרתים יש לשקול, בהתאם לנסיבות העסקה, תנאים מתלים הנוגעים להיתכנות התכנונית, לאפשרות לקדם תוכנית במסלול הוות"ל ולקבלת אישורים או אינדיקציות מספקות ביחס לחיבור לרשת החשמל ולהספק הזמין.

כאשר התמורה עבור הקרקע משקפת כבר את הפוטנציאל להקמת חוות שרתים, יש חשיבות מיוחדת לחלוקת הסיכונים בין הצדדים במקרה שבו הפוטנציאל אינו מתממש. ניתן, למשל, לקשור חלק מהתמורה להתקדמות באבני דרך תכנוניות או תשתיתיות, או להעניק לרוכש אפשרות לסגת מהעסקה אם יתברר כי לא ניתן לקבל את הספק החשמל הנדרש בתנאים ובמועדים המתאימים לפרויקט.

בהקשר זה, גם קרקעות בעלות מאפיינים תכנוניים דומים עשויות להיות שונות באופן מהותי בהתאמתן לחוות שרתים, בשל הבדלים בזמינות תשתיות החשמל והתקשורת ובעלויות הנדרשות להתאמת האתר לפרויקט.

המסלול התכנוני אינו מייתר חסמים נוספים

הכרה בחוות שרתים כתשתית לאומית עשויה לתת מענה לחסם משמעותי בשלב התכנון, אולם אישור תוכנית אינו מבטיח כשלעצמו את היכולת להקים ולהפעיל את הפרויקט.

לאחר אישור התוכנית נותרות סוגיות הנוגעות, בין היתר, לרישוי, לחיבור לרשת החשמל, להקמת תשתיות נלוות ולתיאום עם רשויות וגופי תשתית. בפרויקטים שבהם נדרש להקים מתקני ייצור חשמל או תשתיות אנרגיה ייעודיות, המורכבות עשויה להיות גדולה אף יותר.

הצעת החוק כוללת גם מנגנון מעקב. לפי הנוסח שאושר בוועדה, שר הפנים יידרש לדווח מדי שנה לוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת על יישום ההסדר, לרבות מספר התוכניות שהוגשו ומיקומן, וראש הממשלה יידרש לדווח על פעולות הממשלה לקידום הקמת חוות שרתים, לרבות הסדרה משלימה והמלצות בדבר ביזורן הגאוגרפי.

סיכום

הצעת החוק עשויה להקל על קידומן התכנוני של חוות שרתים גדולות, אך האפשרות התכנונית היא רק אחד מהגורמים הקובעים את היתכנות הפרויקט. עבור יזמים, משקיעים ובעלי מקרקעין, בחינת אתר המיועד לחוות שרתים מחייבת שילוב בין בדיקת המצב התכנוני והזכויות בקרקע לבין בדיקת זמינות תשתיות החשמל והתקשורת והאפשרות המעשית לקדם את הפרויקט במסלול הרגולטורי הרלוונטי.

גם מבנה העסקה צריך להביא בחשבון את אי הוודאות הקיימת בשלבים אלה, בין היתר באמצעות תנאים מתלים, חלוקת סיכונים מתאימה ובמקרים המתאימים התאמת התמורה להתקדמות באבני דרך תכנוניות ותשתיתיות.

סקירה זו כוללת מידע תמציתי בלבד, הנמסר למטרות אינפורמטיביות. אין במידע האמור כדי להוות חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי של עורך דין מקרקעין ואין להסתמך עליו ככזה.