ביום 30 במרץ 2026 נכנס לתוקפו חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ"ו-2026 (להלן: "החוק"). החוק נועד לתת מענה לנזקים הכבדים שנגרמו לנכסי מקרקעין באזורים שונים במהלך המלחמה, תוך שימוש בכלים של התחדשות עירונית כנתיב מרכזי לשיקום.
מטרת החוק היא לייצר מסגרת תכנונית ומשפטית שתאפשר קידום מהיר של פרויקטים, תוך שמירה על זכויות הקניין של בעלי הנכסים.
הגדרות – החוק מגדיר מושגים חדשים המותאמים למצב של שיקום לאחר מלחמה, ובכלל זה המונחים הבאים:
- "אזור לשיקום והתחדשות" – שטח המוכרז בצו ממשלתי או על ידי ועדת שרים מוסמכת, בהמלצת צוות מייעץ, כאשר קיימת הצדקה לקידום מיזם התחדשות עירונית. ניתן להכריז על שטח כאזור כאמור אם קיים בו בניין הרוס אחד לפחות, וכן גם בהיעדר הרס פיזי ממשי – ובלבד שהשטח כולל שלושה בניינים ולא פחות מ-12 דירות, ושנגרם בו נזק מלחמה משמעותי הפוגע ביציבות המבנים ובטיחותם.
- "יזם שיקום" – גורם שקיבל אישור ממנהל הרשות להתחדשות עירונית לפתח ולממש מיזם התחדשות עירונית באזור לשיקום והתחדשות. האישור מותנה בעמידה בתנאי החוק, ובכלל זה השגת שיעור ההתקשרות הנדרש עם בעלי הדירות או המגרשים בתוך המועד הקבוע, וכן קבלת ההסכמים והחיובים הקיימים כלפי הדיירים.
- "הסכם יציאה" – הסכם הנחתם בין יזם לבעל דירה באזור לשיקום והתחדשות, שמכוחו מעביר בעל הדירה את מלוא זכויותיו במקרקעין ליזם בתמורה לתשלום כספי.
- "הסכם יציאה מוגדל" – הסכם יציאה שנחתם בתוך המועד הקבוע בחוק, ואשר מעניק לבעל הדירה הגנות מוגברות, לרבות קביעת מחיר הרכישה על בסיס שומת מקרקעין שנערכה על ידי שמאי מוסמך. הסכם זה יוסיף לחול גם אם יזם השיקום יוחלף במהלך הפרויקט.
עם קרות נזק המלחמה, מוטלת על הממשלה חובה להכריז על האזור כאזור לשיקום והתחדשות בתוך 60 יום. הכרזה זו מפעילה "תקופת ביניים", שבה מושהית מתן היתרים לבנייה, לשימוש ולחלוקה – וזאת עד לקביעת תנאים מכוח סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה, לפי המוקדם. ראוי לציין כי החוק אינו מגדיר תוצאה משפטית מפורשת במקרה שהממשלה תימנע מלהכריז בתוך המועד האמור, וזו נקודה הראויה לבחינה נוספת.
הכרזת אזור לשיקום והתחדשות מחילה הוראות ייחודיות על תוכניות התכנון החלות בו:
(1) תוכניות תכנון קיימות נשמרות בתוקפן, אך כפופות להתאמות הנדרשות לאור המסגרת החדשה.
(2) קידום תוכניות חדשות מתנהל בלוחות זמנים מואצים, ובמקרה של עיכולים – ניתן להעבירן למסלול תכנון מהיר.
(3) סתירה בין גבולות תוכנית קיימת לבין גבולות ההכרזה מחייבת תיקון, ועשויה לחייב פתיחת הליך תכנוני מחדש.
(4) אם הרשות המקומית אינה מקדמת את הטיפול במועד, עוברת הסמכות לגורמי תכנון אחרים. כל זאת במטרה לקצר ולייעל את מנגנוני התכנון והרישוי באזורי השיקום.
היטל השבחה – החוק מסדיר את שיעור היטל ההשבחה החל על תוכנית לשיקום והתחדשות, וקובע כי ברירת המחדל תעמוד על רבע מסכום ההשבחה. עם זאת, הרשות המקומית מוסמכת, בכפוף לפרסום ולאמות מידה ייעודיות, ובתוך פרק זמן מוגדר, להעלות את השיעור עד לכדי מחצית מההשבחה, או לחלופין לפטור מתשלום לחלוטין.
בנוסף, קובע החוק עיקרון שמאי מהותי: חישוב ההשבחה במקרקעין שניזוקו ייערך כאילו הנזק כלל לא התרחש ערב כניסת התוכנית לתוקף, הוראה שנועדה למנוע פגיעה בשווי זכויותיהם של בעלי הנכסים.
עריכת שומת מקרקעין – תהליך עריכת שומת המקרקעין מחולק למספר שלבים: בתוך 15 ימי עבודה מיום ההכרזה, רשאי בעל הדירה להגיש לשמאי הממשלתי נתונים ומסמכים הרלוונטיים לשומה.
השמאי נדרש לסיים את עריכת השומה בתוך 35 ימי עבודה מיום ההכרזה, כאשר הבסיס לקביעתה הוא שווי דירה חדשה דומה באותו אזור, נכון ליום שקדם לנזק המלחמה, ולא פחות משוויה בשוק החופשי ערב הנזק. השומה המוגמרת תימסר לבעל הדירה בתוך 40 ימי עבודה מיום ההכרזה, ופתוחה בפניו אפשרות להגיש השגה עליה בתוך 75 ימי עבודה.
מנגנון השומה כולל גם תוספת שטח קבועה או לפי מדיניות מקומית, עם סמכות לסטות ממנה במקרים חריגים, ובכך יוצר איזון בין אחידות שמאית לבין התאמה לנסיבות הקונקרטיות.
בחירת יזם השיקום – יזם השיקום נבחר על ידי מנהל הרשות להתחדשות עירונית במסגרת הליך תחרותי המבוסס על היקף ההתקשרויות של יזמים עם בעלי הדירות באזור בפרק זמן מוגדר. היזם הנבחר הוא זה שעמד בתנאי הסף הקבועים בחוק והשיג את שיעור ההתקשרויות הנדרש, לרבות רוב מיוחד של בעלי הדירות באמצעות עסקאות שיקום או הסכמי יציאה, כאשר קיימת עדיפות ליזם בעל היקף ההתקשרויות הגבוה ביותר.
בנוסף, כתנאי לאישור, היזם נדרש להתחייב לקבל על עצמו הסכמים קיימים שנחתמו עם יזמים אחרים ולעמוד בדרישות רגולטוריות נוספות ככל שנקבעו. לאחר האישור נמסרת הודעה לגורמים הרלוונטיים ומתפרסמת לציבור, ובכך נקבע זהות היזם המוביל את פרויקט השיקום באזור.
חובות היזם לאחר אישורו – לאחר אישורו, יזם השיקום מחויב לפנות בתוך 30 ימי עבודה לכל בעל דירה או בעל מגרש באזור לשיקום והתחדשות שלא התקשר עמו בעסקת שיקום עד אותו מועד, ולהציע להם להתקשר עמו באחת מהחלופות הקבועות בחוק, לפי העניין.
רכישת זכויות והתחייבויות כלפי בעלי הדירות – יזם השיקום חייב לרכוש את זכויותיהם של בעלי דירות שחתמו עמו על הסכם יציאה, בתוך 90 ימים מהמאוחר בין מועד אישורו ובין מועד הפקדת תוכנית השיקום.
התמורה תחושב בהתאם לשומה שנקבעה, בין אם במסגרת הליכי ההשגה ובין אם בעקבות עתירה, בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן עד למועד התשלום בפועל.
אי עמידה בלוחות הזמנים הללו עלולה להביא לשלילת אישורו של היזם; יצוין כי החוק אינו מפרט את הקריטריונים המפעילים סמכות זו, ומומלץ לשקול הסדרתם בתקנות.
מימון המדינה והחזר הסיוע – החוק מסמיך את יזם השיקום לפנות לקרן הפיצויים ולקבל ממנה מימון ממשלתי לצורך רכישת זכויות, בכפוף לעמידה בתנאים שנקבעו לכך. החזר הסיוע נדרש בתוך 30 ימים ממועד קבלת תעודת הגמר, ולחלופין באמצעות שווי דירת התמורה על פי מנגנון שמאי, ולעיתים בצירוף רכיבים נוספים שנקבעו בחוק.
החוק קובע גם סנקציות בגין עיכובים בהחזר, וכן מנגנון להשבת הסיוע לקרן אם הפרויקט לא יושלם בתוך 6 שנים. יצוין כי החוק אינו מפרט מי מוסמך להאריך תקופה זו ובאילו תנאים, ונקודה זו ראויה להשלמה.
כלים משפטיים להתמודדות עם סרבנות – לצורך התמודדות עם בעלי דירות המסרבים להתקשר, מעניק החוק ליזם שיקום שורה של סמכויות משפטיות, לרבות פנייה לבית המשפט המחוזי. בית המשפט מוסמך, בין היתר, לחייב את המסרב להתקשר בהסכם, לבטל התקשרות שנחתמה עם יזם מתחרה לשם פינוי הדרך ליזם הנבחר, ואף למנות בא כוח שיחתום על ההסכם בשם המסרב.
היבטי מיסוי ופיצויים – מבחינת דיני המס, קובע החוק כי הסכם יציאה יסווג לצורכי מס כשתי עסקאות נפרדות: האחת – מכירת דירת המגורים הקיימת, הכפופה ככלל למס שבח; והשנייה – רכישת הזכויות העתידיות, הכפופה למס רכישה. משמעות הדבר היא שבעל הדירה עשוי להיחשף לחבות מס בו-זמנית בשתי חזיתות, ויש לבחון בכל מקרה לגופו את תחולת הפטורים הרלוונטיים ביחס לכל אחת מהן.
לצד הסדרי המס, מסדיר החוק מנגנון פיצוי לניזוקים הכולל אפשרות לדחיית מועד תשלום הפיצויים ומתן דמי שכירות חלופיים, וזאת עד להעברת החזקה בקרקע ליזם לקראת תחילת הבנייה.
הוראות תפעוליות להאצת הליכי תכנון ורישוי
- אישור רמ״י (רשות מקרקעי ישראל) – רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מחויבת להשיב על בקשות לאישור עסקאות, תוכניות והיתרים בתוך 45 יום. שתיקת הרשות במועד זה תפורש כהסכמה מכללא, והאישור יחשב כניתן. הוראה זו נועדה לייעל את תהליכי הרישוי ולמנוע עיכובים בירוקרטיים מיותרים.
- איסור דרישות נוספות כתנאי להיתר – החוק אוסר על גורמי הרישוי להתנות מתן היתר בנייה בביצוע או מימון עבודות פיתוח על ידי היזם, אלא אם מדובר בחריגים שהוגדרו מראש בחוק או שנקבעו בהסכם מוסמך. הוראה זו נועדה להגן על היזם מפני הטלת תנאים חיצוניים מעבר לנדרש בדין.
- שיתוף מידע בין גופים ציבוריים – גופים ציבוריים מוסמכים להעביר פרטי קשר של בעלי נכסים לצורך קידום פרויקט השיקום. היזם רשאי אף הוא לקבל מידע זה, אך השימוש בו מוגבל ליצירת קשר עם בעלי הזכויות במסגרת הפרויקט בלבד, ואין להשתמש בו לכל מטרה אחרת.
הארכת מועדים במקרים מיוחדים
הוראת שעה ראשונה: ניתנת ליו"ר מוסד התכנון סמכות להאריך את המועד להגשת התנגדויות, הערות או השגות על תוכניות תכנון, כאשר קיימת הצדקה לכך בשל מצב ביטחוני מיוחד. ההארכה מסורה לשיקול דעתו, בכפוף לתנאים ייעודיים ובגדרי התקופה שנקבעה בחוק.
הוראת שעה שנייה: מועד הגשת ההתנגדויות לתוכניות מתאר מחוזיות או כוללניות שמועדן חל בתקופה הרלוונטית יוארך אוטומטית ב-30 ימים. הוראה זו אינה גורעת מסמכותו של יו"ר מוסד התכנון להאריך את המועד מעבר לכך מכוח הוראת השעה הראשונה, ככל שהתנאים לכך מתקיימים.
לקריאת החוק, לחץ כאן.