רשות המסים פרסמה לאחרונה את נייר עמדה 03/2026, העוסק בשאלה בעלת חשיבות מעשית ליורשים: האם ניתן ליהנות מהפטור ממס שבח במכירת דירת ירושה כאשר נחתם לגבי הדירה הסכם במסגרת עסקת התחדשות עירונית.
עד לפרסום נייר העמדה, לא הייתה התייחסות ברורה לשאלת תחולת הפטור במקרים שבהם הדירה המקורית נהרסה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, ובמקומה קיימת רק זכות לקבל דירה חלופית בעתיד.
הפטור ממס שבח על דירת ירושה
סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר ליורש למכור דירת מגורים שקיבל בירושה בפטור ממס שבח, בכפוף לשלושה תנאים מצטברים:
- היורש הוא בן זוג, צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא.
- למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד במועד פטירתו.
- אילו המוריש עצמו היה מוכר את הדירה, הוא היה זכאי לפטור ממס.
מה השתנה בעקבות תיקון 96?
תיקון 96 לחוק מיסוי מקרקעין קבע כי גם בתקופה שבה הבניין נהרס והדירה החדשה טרם נבנתה, הזכות לקבל את הדירה החלופית תיחשב, בתנאים הקבועים בחוק, כ'דירת מגורים' לצורכי מס שבח ומס רכישה. מטרת התיקון הייתה להסיר חסמי מס בפרויקטים של התחדשות עירונית ולאפשר שימוש בפטורים הרגילים גם בתקופת הביניים.
עיקרי עמדת רשות המסים
נייר העמדה מבחין בין שני מצבים:
ירושה לפני "יום המכירה" בעסקת ההתחדשות העירונית
כאשר המוריש נפטר לפני מועד המס של עסקת ההתחדשות, היורש נכנס לנעליו. אם מתקיימים תנאי החוק, יוכל היורש ליהנות מהפטור לפי סעיף 49ב(5) גם בעת מכירת הדירה החלופית או הזכות לקבלתה.
ירושה לאחר "יום המכירה"
כאשר הפטירה מתרחשת לאחר עסקת ההתחדשות, היורש יורש את הזכות לקבל את הדירה החדשה. אם הירושה התרחשה לאחר יום התחולה של תיקון 96 ולפני השלמת הבנייה, ניתן יהיה ליהנות מהפטור גם אם הדירה החדשה טרם נבנתה. לעומת זאת, אם הירושה התרחשה לפני יום התחולה של תיקון 96, הפטור לא יחול, אף אם מכירת הדירה תתבצע לאחר השלמת הבנייה.
כאשר הירושה מתרחשת לאחר השלמת בניית הדירה החלופית, הזכאות לפטור תיבחן בהתאם לתנאים הקבועים בסעיף 49ב(5) לחוק.
תחולת נייר העמדה
רשות המסים מדגישה כי נייר העמדה חל אך ורק על עסקאות התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38) שבהן מתקבלת דירת מגורים אחת בפטור מלא ממס, ואין להסיק ממנו לגבי עסקאות מקרקעין אחרות.
סיכום
נייר העמדה מספק לראשונה עמדה רשמית של רשות המסים בסוגיה, ומעניק ודאות רבה יותר ליורשים ולבעלי זכויות בפרויקטים של פינוי בינוי.
הוא מבהיר כי במקרים רבים ניתן לשמור על הפטור ממס שבח גם כאשר הדירה המקורית נהרסה והיורש מחזיק בזכות לקבל דירה חלופית, אולם הזכאות תלויה, בין היתר, במועד הפטירה, בשלב שבו מצוי פרויקט ההתחדשות העירונית ובהתקיימות מלוא תנאי סעיף 49ב(5) לחוק.
לאור מורכבות הסוגיה והשלכותיו המעשיות של נייר העמדה על עסקאות מכר של דירות ירושה בפרויקטים של התחדשות עירונית, מומלץ לבחון את תחולתו כבר בשלב תכנון העסקה, ולבדוק כל מקרה לגופו בהתאם לנסיבותיו.
סקירה זו כוללת מידע תמציתי בלבד שנמסר רק למטרות אינפורמטיביות. המידע כאמור אינו מהווה חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו.
לקריאת נייר העמדה המלא של רשות המסים, לחצו כאן.