באוקטובר 2026 פרסמה רשות ניירות ערך מדריך גילוי ענפי לתשקיפים של חברות הפועלות בתחום הנדל"ן היזמי. המדריך מרכז ומבהיר את עמדות סגל הרשות ביחס למידע הנדרש במסגרת תשקיפים, במטרה להגביר את האחידות, השקיפות והוודאות הרגולטורית בענף.

המדריך מתייחס, בין היתר, לאופן הצגת נתונים כספיים ותפעוליים, לסיווג פרויקטים לפי מידת מהותיותם, לגילוי בדבר רווחיות צפויה, להסדרי מימון ולפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.

סיווג פרויקטים לפי מהותיותם: המדריך קובע אמות מידה לסיווג פרויקטים כמהותיים או כמהותיים מאוד, בהתאם להיקף ההכנסות הצפויות, לשווי המלאי או למאפיינים נוספים. ככלל, פרויקט שהכנסתו השנתית הממוצעת הצפויה מהווה לפחות 5% מהכנסות התאגיד ייחשב מהותי, ואילו שיעור של 10% עשוי להביא לסיווגו כמהותי מאוד. לגבי עתודות קרקע, פרויקטים משועבדים ופרויקטים של התחדשות עירונית נקבעו מבחנים ייעודיים.

גילוי בדבר רווחיות צפויה: המדריך מדגיש את הצורך בהצגת ההנחות שעליהן מבוססים אומדני הכנסות ורווחיות, לרבות עלויות בנייה, מחירי מכירה, הוצאות מימון ולוחות זמנים. כאשר אומדן הרווחיות מבוסס על שינוי תכנוני שטרם אושר, נדרש להציג גם את הנתונים המבוססים על המצב התכנוני הקיים, כדי לאפשר למשקיעים להבחין בין נתונים קיימים לבין תחזיות התלויות בהתפתחויות עתידיות.

הסדרי שיווק ומימון: המדריך מתייחס גם למודלים של מכירת דירות הכוללים דחיית חלק מהותי מהתמורה למועד המסירה, כגון עסקאות 20/80 ו-10/90, ולהלוואות קבלן. במסגרת הגילוי יש להתייחס להיקף העסקאות ולמשמעויותיהן המימוניות והתפעוליות, לרבות רכיבי מימון משמעותיים והוצאות מימון שבהן נושאת החברה.

פרויקטים של התחדשות עירונית: המדריך כולל הוראות גילוי ייעודיות לפרויקטים אלה, ובכלל זה הבחנה בין יחידות הדיור המיועדות לבעלי הדירות הקיימים לבין יחידות המיועדות לשיווק, והתייחסות לשלב התכנוני ולמידת ההיתכנות של הפרויקט. כמו כן, נדרשת הבחנה בין הנתונים הכלכליים של הפרויקט לבין רכיבים הנובעים מהרישום החשבונאי של עסקאות קומבינציה.

חשוב להדגיש כי המדריך אינו יוצר הוראות גילוי מחייבות חדשות ואינו מחליף את הוראות הדין. מדובר במסמך המבהיר את דגשי הגילוי שסגל הרשות נוהג לבחון במסגרת בדיקת תשקיפים, תוך שמירת האפשרות לדרוש מידע נוסף בהתאם לנסיבותיו של כל תאגיד.

פרסום המדריך צפוי לסייע לחברות נדל"ן יזמי בהיערכות להנפקות ולגיוסי הון וחוב מהציבור, תוך יצירת מסגרת ברורה ואחידה יותר להצגת פעילותן, מצבן הפיננסי והסיכונים הכרוכים בפרויקטים שלהו.

לעיון במדריך, לחצו כאן.

מחלקת שוק ההון ומחלקת הנדל"ן של משרדנו מלוות חברות ויזמים במגוון רחב של עסקאות ופעילויות בתחום הנדל"ן, לרבות הנפקות וגיוסי הון וחוב בשוק ההון, עסקאות מקרקעין ופרויקטים של נדל"ן יזמי והתחדשות עירונית. השילוב בין תחומי ההתמחות מאפשר למשרדנו להעניק ללקוחותיו ליווי משפטי מקיף, תוך התייחסות להיבטים התאגידיים, המסחריים והרגולטוריים הכרוכים בפעילותם.

סקירה זו כוללת מידע תמציתי בלבד, הנמסר למטרות אינפורמטיביות. אין במידע האמור כדי להוות חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ככזה.